【負責人解讀】市住建局黨委委員、副局長汪文學解讀《蚌埠市住宅物業管理辦法》

發布主題：《蚌埠市強化住宅物業管理工作實施方案》解讀

發布人：市住房和城鄉建設局黨委委員、副局長汪文學
發布單位：蚌埠市住房和城鄉建設局
發布媒體：安徽廣播電視臺、新安晚報、安徽法制報、安徽商報、安徽網、中安在線、市場星報、蚌埠廣播電視臺、蚌埠日報社、蚌埠文明網、騰訊蚌埠、蚌埠門戶、蚌埠論壇

主持人：各位媒體記者朋友，上午好！歡迎大家出席今天的新聞發布會。隨著蚌埠市城鎮發展進程的加快，文明城市創建工作持續深化，老百姓的生活水平不斷提高，物業管理逐漸與人們的生活和幸福指數掛上了鉤，在我市經濟和社會發展中的地位日益突出。今年2月份，市政府印發了《蚌埠市住宅物業管理辦法》，這也是我市第一部物業管理規章。今天上午，我們邀請了市住房城鄉建設局汪文學副局長到會，介紹《蚌埠市住宅物業管理辦法》的出臺背景、主要內容等，與大家互動交流，回答大家提出的問題。

下面，首先請汪局長作情況介紹。

汪文學：各位記者朋友們，同志們，大家好！《蚌埠市住宅物業管理辦法》經2020年12月 30日市十六屆人民政府第 50 次常務會議審議通過，自2021年4月1日起施行。市政府就我市的物業管理辦法宣傳實施工作進行了專門安排部署，以《辦法》施行為契機，我市將進一步規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，不斷完善共建、共治、共享的社區治理機制打下堅實基礎。現就主要內容解讀如下：

一、起草背景和過程

近年來，市委市政府高度重視，市人大、市政協高度關注先后多次對我市物業管理工作進行調研，剖析我市物業行業發展現狀，提出建議意見，不斷加強對物業行業的宏觀指導。2019年，市政府著眼新形勢下我市物業行業發展需要，將推動物業管理立法納入年度重要工作任務，去年年初將制定《辦法》列入年度目標任務。去年以來，我們先后赴南京、揚州、南通、合肥等地調研當地物業管理經驗及出臺的相關政策法規，履行了意見征求、公眾參與、專家論證、公平競爭審查、合法性審查等程序完成了《辦法》的起草工作。

二、主要內容

《蚌埠市住宅物業管理辦法》（送審稿）分為7個章節，共計53條。

一是完善物業管理體制機制。如第三條“堅持條塊結合、屬地管理、權力下放、重心下移的原則，建立市級監督指導、縣區級屬地管理，街道辦事處（鄉鎮人民政府）及居（村）民委員會具體落實的物業管理體制。推動在物業服務企業、業主委員會中建立黨組織，發揮黨建引領作用。”；第四條“市、縣、區人民政府建立由住房和城鄉建設、城市管理行政執法、發展改革、公安、應急管理、消防救援、市場監管管理、人防等物業管理相關部門參加的物業管理聯席會議，協調解決物業管理重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制。”；第六條中明確發展改革、公安、消防救援、市場監督管理、城市管理行政執法等物業相關部門的職責；第七條中縣區物業管理行政主管部門建立綜合執法工作機制，依法查處物業管理活動中的違法違規行為。

二是加強業委會監管。如第二十條中“業主委員會由業主大會會議選舉產生，以其選舉產生之日為成立日期，接受業主大會和業主的監督。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、毀綠占綠、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務相關費用等違反法律、法規和管理規約的，不得擔任業主委員會委員。業主委員會中業主成員本人、配偶及其直系親屬不應與本小區物業服務企業有直接利益關系。”；第二十二條中業主委員會不得有如阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；未經業主大會同意，與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同；擅自動用專項維修資金，侵占業主共有財產等行為；第二十三條“在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持居（村） 民委員會開展工作，并接受其指導和監督。業主大會作出的決定、業主委員會議定的事項應當在物業管理區域內及時公告，并告知居（村）民委員會。”；第二十四條中業主委員會未按期換屆選舉的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組建換屆小組，由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會；第二十五條“建立業主委員會主任離任審計制度。”；第三十四條“物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當在居（村）民委員會的監督下組織召開業主大會會議，決定續聘或者重新選聘物業服務企業。”

三是加強物業行業監管。如第五條中市住房和城鄉建設部門對物業服務企業實施分類監管，建立激勵和懲戒制度；第十一條“市、縣、區物業管理行政主管部門建立物業服務第三方評估監理機制?？h級以上物業管理行政主管部門、業主、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構對物業項目交接和承接查驗、物業服務標準、物業服務質量、物業服務費用測算、參與社區治理情況等事項進行評估。”；第三十條“物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給第三方，或者將全部事項支解后分別委托給第三方。電梯、消防、監控安防等涉及人身、財 產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業服務企業應當委托專業機構進行維修和養護。物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當 依法承擔相應的法律責任。”；第三十一條“物業服務企業不得采取停止供水、供電等方式催交物業服務費?！?；第三十七條“市物業管理行政主管部門應當加強物業管理監督管理工作，建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務企業、項目負責人實行動態管理。”

四是建立物業服務收費保障機制。第三十一條中積極引導廣大業主增強主動交納物業服務費意識，履行物業服務合同，按時足額交納物業服務費等合理費用；對無故欠交拒交物業服務費的業主或使用人，居（村）民委員會和業主委員會應當督促其限期交納物業服務費；對長期拒交物業服務費的業主或使用人，物業服務企業依法向人民法院起訴或向仲裁委申請仲裁；房屋所有權發生轉移時，原房屋所有權人應當與物業服務企業結清物業服務費用。

五是建立物業服務收費調價機制。第三十二條“市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門，根據物業服務等級、物業公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數等情況，制定相應等級的基準收費標準和浮動幅度，定期進行評估，并根據評估結果適時調整，向社會公布。公布后，前期物業服務合同根據約定服務等級按照調整后的收費標準收取物業服務費。為鼓勵物業服務企業提升服務品質，更好地體現優質優價原則，物業服務收費標準可在A級的基礎上適當上浮，最高上浮幅度不超過百分之二十五。上浮幅度由價格主管部門根據物業服務企業提供的服務內容與標準據實進行核定并在物業服務合同中約定。”

六是落實老舊小區物業服務。如第八條中街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責轄區內老舊住宅小區基本物業服務的落實；第九條中居民委員會、村民會員會協助（鄉鎮人民政府）落實老舊住宅小區基本物業服務工作；第三十八條“老舊住宅小區基本物業服務主要做到有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有物業維修、有停車管理。”

主持人：謝謝汪局長的介紹，下面是問答環節，請各位記者在提問時通報所在的新聞單位。

記者：請問《蚌埠市住宅物業管理辦法》里對各部門的職責是如何劃分的？職責劃分后，各部門又是如何配合的？

汪文學：物業管理涉千頭萬緒，涉及多個部門，為厘清部門職責，避免職能部門之間推諉扯皮問題的發生?！掇k法》中對，發展改革、公安、消防救援、市場監督管理、城市管理行政執法等部門的職責進行了明確。發展改革部門負責本市市區住宅小區前期物業服務收費標準的制定、調整、發布；公安部門負責指導物業管理區域內汽車停放、規范小區周邊道路紅線范圍內停車泊位的設置和停車秩序；消防救援部門負責依法查處違反消防法律法規的行為；市場監督管理部門負責受理住改營投訴處理，查處物業服務中的價格違法行為，對物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備進行安全監察，監督物業服務企業承擔電梯使用者相關責任義務；城市管理行政執法部門負責小區違章搭建、擺攤設點、占道經營、飼養家禽等違法行為的查處；人防、財政、生態環境、自然資源和規劃、司法等部門，按照各自職責，相互配合，做好物業管理相關監督管理工作。

為確保各職能部門之間緊密配合，形成合力?！掇k法》中明確，由市、縣、區人民政府建立由住房和城鄉建設、城市管理行政執法、發展改革、公安、應急管理、消防救援、市場監管管理、人防等物業管理相關部門參加的物業管理聯席會議，協調解決物業管理重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制。

記者：小區的公共事由業主共同決定，那么《辦法》中對業主決定事項的內容和表決方式是如何明確的？

汪文學：2020年5月28日《民法典》正式頒布。我們在《辦法》的起草過程中，充分借鑒了《民法典》中關于業主共同事項和表決方式的規定。業主大會共同決定事項涉及14個方面的內容。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

籌集專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動等3個事項的，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

制定和修改業主大會議事規則;制定和修改管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;使用專項維修資金;聽取和審議業主委員會的工作報告、財務報告；聽取和審議物業服務人的工作報告、財務報告；改變和撤銷業主委員會不適當的決定；決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項；審議物業服務方案，決定物業服務合同、收費標準；籌集專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;有關共有和共同管理權利的其他重大事項等11個事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

為充分利用信息技術強化物業管理，我局目前正在搭建涵蓋政府管理、房屋信息、業主信息、企業信用、業主委員會運行、維修資金管理等模塊的智慧物業信息化平臺。該平臺將于本月底開始測試，預計5月中旬投入使用，屆時業主可以通過平臺的業主決策投票系統，行使自己參與小區公共事務管理的權利。

記者：如何能對物業公司實行有效地監管，一直是老百姓十分關注的問題。《辦法》也對物業公司監管作了專門規定，下一步將采取哪些具體措施落實公司監管的問題？

汪文學：我們在《蚌埠市住宅物業管理辦法》中明確要求，物業服務企業應該嚴格按照物業服務合同約定進行服務，規范公示公開物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、公共收益等情況?？h區物業管理行政主管部門也可以通過日?？己?、專項考核、第三方評估等方式加強對轄區內物業服務企業的監管。

今年，為貫徹落實《蚌埠市住宅物業管理辦法》中對物業服務企業監管的要求，我們專門出臺了《蚌埠市物業行業信用管理辦法》，通過建立健全物業服務企業信用檔案系統，建立物業服務企業和從業人員“紅黑榜”，把信用評價作為推動行業健康發展，推動物業服務企業優勝劣汰的重要依據，不斷提高物業服務企業依法依規服務意識，實現對物業服務企業的有效監管。

主持人：謝謝汪局長的介紹和回答。物業管理工作千頭萬緒，事關民生，責任重大。在今后的工作中，市住房和城鄉建設局將以《蚌埠市住宅物業管理辦法》為契機，以“民有所呼，我有所應”的實干作風，推動物業行業法制和信用體系建設，完善社區黨建引領“1+3”物業管理機制，規范企業行為、推動行業自律，努力開創物業管理工作健康發展的新局面，讓百姓住有所安、居有所宜！

今天的發布會到此結束，謝謝大家。